被納入1+6上海大都市圈的無錫必將迎來新一輪發展期，房產市場仍可高看一線。
文／克而瑞研究中心楊科偉、柏品慧
近兩月，無錫一改以往風險城市的窘態，土拍競爭愈加激烈，屢有地塊拍出100%乃至200%以上的高溢價率。更為重要的是，錫山區、濱湖區、梁溪區等多個區域頻出地王，太湖新城XDG-2016-14號地塊一舉創造瞭新的錫城單價地王，土地市場熱度可見一斑。
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新晉成交7宗地王，接連刷新錫城單價、總價地王紀錄
無錫土地市場明顯轉暖，近兩月密集成交7宗地王，繼上月誕生5宗地王之後，本月新出讓3宗土地，其中兩宗地分別晉升為全市單價、總價地王。從區域分佈情況來看，地王集中分佈在錫山區、濱湖區和梁溪區，其中錫山區地價增長尤為顯著，地王樓板價已由3563元/平方米大幅上漲至9282元/平方米，漲幅多達1.6倍。
9月8日，中銳地產總價33.1億元競得濱湖區太湖新城一宗純宅地，樓板價18050元/平方米，創造瞭新的無錫單價地王。太湖新城為無錫市政府重點規劃片區，2010年無錫市政府正式搬遷至太湖新城，由此太湖新城進入高速發展期。近年來，隨著海岸城、萬象城等商業綜合體相繼開業，地鐵1號線通車運行，以及無錫大劇院、太湖國際博覽中心等多個大型市政工程投入運營，板塊價值顯著提升。值得一提的是，無錫萬達文化旅遊城將於2018年開業，屆時將吸引大批遊客前來觀光旅遊、消費度假，萬達集團董事長王健林曾在多個場合為無錫萬達文化旅遊城站臺，全面叫板上海迪尼斯，太湖新城發展前景值得期待。
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宏觀經濟持續向好發展，城鎮居民購買力強勁
2015年，無錫各項經濟指標在江蘇省內都名列前茅，GDP僅次於蘇州、南京，排名全省第三位，人均GDP更是超越南京，近乎與蘇州齊平；城鎮化率達75.4%，已步入城鎮化發展的中後期；城鎮居民人均可支配收入突破4.5萬元，同比增長8.1%，明顯高於省內其他三四線城市。
提到無錫，不得不提蘇南模式，蘇州、無錫和常州正是通過積極發展鄉鎮企業，實現瞭一個又一個經濟奇跡。以華西村為例，作為蘇南模式的代表，華西村開創瞭“村莊上市”的先例，“江陰板塊”也成為股市的一大亮點。目前，華西村已形成鋼鐵、紡織和旅遊三大支柱產業，無論是資產規模還是企業營收都遙遙領先全國其他村鎮，不愧為“江南第一村”的美譽。正由於無錫經濟發展基礎牢靠，在全國經濟面臨較大下行壓力的背景下，無錫經濟仍舊維持持續向好發展的基本格局，並且經濟發展成果更多的是在居民收入中得以體現，城鎮居民購買力強勁，這些有利因素都為房地產市場奠定瞭堅實的市場基礎。
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大幅調降供地指標，土地成交量連續三年低位運行
近些年，無錫土地市場可以簡單劃分為兩個階段：
油煙分離機
2010-2013年，無錫市政府一味追求城市建設提速，供地指標不加以節制，土地成交量顯著超出市場可以承受的區間范圍。尤其是2010年土地成交建面超1400萬平方米，相當於當年商品房成交面積的2.03倍。土地供應過量直接導致樓市庫存直線攀升，無錫一度成為典型的風險城市；
2014年至今，無錫市政府深刻認識到“攤大餅”式發展模式並不可取，之前大量供地並沒有促使城市面貌發生實質性轉變，反而是出現瞭“空城”、“鬼城”等一系列病癥。2014年起，無錫市政府大幅縮減供地指標，土地成交建面驟降至400萬平方米以下，尤其是2015年土地成交建面僅有203萬平方米。受益於土地成交量大幅回落，房地產市場逐步回歸至供求平衡的階段，以時間換空間的發展策略漸顯成效。
靜電除煙機
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去庫存成效顯著，消化周期直線走低，降至6.23個月
無錫商品住宅消化周期呈“脈沖式”走勢，可以概括為三個階段：
2013年1月至2014年3月，隨著前期供應土地陸續進入銷售階段，消化周期穩步抬升，最高接近30個月，市場風險不容小覷；
2014年4月至2015年3月，地方政府大幅調降供地指標，消化周期有所回落，但受制於房地產市場步入調整期，樓市成交量長期維持在較低水平，消化周期再次逼近前期高點；
2015年4月至今，2015年330新政後，無錫房地產市場轉暖，樓市成交量開始步入上行通道，消化周期持續走低。
值得一提的是，2016年初，中央接連下發降首付、調契稅、營業稅等多款重磅新政，無錫樓市成交量再上一個新的臺階，個別月份商品住宅成交量甚至突破100萬平方米。2016年8月，無錫商品住宅消化周期降至6.23個月，房地產市場已步入供不應求的階段。
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綜上所述，無錫民營經濟始終占據主導地位，經濟結構不斷優化，居民普遍有著較高的收入水平，助力樓市持續向好發展。更為重要的是，在中央去庫存新政的作用下，無錫房地產市場量價齊升，土地市場地王頻出也屬正常現象。根據《上海市城市總體規劃(2016-2040)》草案顯示，無錫已被納入“1+6”上海大都市圈，隨著上海大都市圈同城化發展戰略持續推進，無錫必將迎來新一輪快速發展期，房地產市場仍可高看一線。
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